10/11/2020 - 14:39
A Justiça de São Paulo anulou os alvarás concedidos pela prefeitura da capital no final de 2018 para a construção de dois condomínios no bairro do Jardim Guedala, na zona sul da cidade. Com a decisão, a Tegra Incorporadora, responsável pelos empreendimentos Il Bosco e Il Faro, também fica obrigada a demolir os lotes – que estão em estágio inicial com cerca de 15% das obras concluídas e todos os apartamentos vendidos. A empresa informou que vai recorrer da decisão.
A decisão da juíza Cynthia Thomé, da 6ª Vara de Fazenda Pública, atendeu a um pedido da Associação dos Moradores do bairro, representada na ação pelo advogado Marcus Vinicius Gramegna, posteriormente endossado pelo Ministério Público de São Paulo.
Na avaliação da magistrada, admitir a construção significaria abrir um precedente para ‘descaraterizar’ a região. A juíza também apontou consequências ‘desastrosas’ no tráfego e na paisagem urbana capazes, segundo ela, de ‘aniquilar os atributos essenciais do bairro’. Cynthia também afirmou que a prefeitura desconsiderou o Plano Diretor do Município ao autorizar a construção ‘apenas para atender interesse econômico de terceiros’.
“A prova produzida nos autos demonstra de forma contundente que o empreendimento afetará a qualidade de vida dos moradores e usuários das vias da região posto que gerará enorme impacto urbanístico-ambiental, sem qualquer contrapartida dos empreendedores, o que certamente demandará medidas mitigadoras que não ficarão a cargo da requerida caso a situação permaneça, mas sim do poder público, que deixará de investir em outros locais para suprir demanda de empresa de grande porte”, escreveu a juíza na decisão tomada na última terça-feira, 3.
No processo, tanto a Tegra quanto a Prefeitura de São Paulo defenderam a regularidade dos empreendimentos sob argumento de que a Lei Municipal nº 16.402, aprovada em 2016, classificou a região como ‘Zona de Centralidade’, excluindo a obrigação de atender a restrições convencionais do loteamento.
No entanto, para a juíza, a reclassificação é incompatível com as diretrizes do Plano Diretor e com a catalogação vigente região. Isso porque ela foi afrouxada em apenas uma quadra do bairro, justamente aquela onde estão sendo construídos os condomínios.
“Não há justificativa legal ou fática para a alteração do zoneamento combatida e, menos ainda para a não observação das restrições convencionais. Não há interesse público que justifique o afrouxamento, pela via legislativa, das restrições”, argumentou a magistrada. “O interesse público não ampara a lei. Muito pelo contrário, o interesse público clama pela manutenção das restrições”, completou.
Além de uma suposta inconstitucionalidade na mudança da lei do zoneamento, outros dois argumentos apresentados pela Associação dos Moradores do Jardim Guedala foram considerados procedentes pela juíza: a suspeição em torno da divisão do empreendimento e a necessidade de respeito às restrições urbanístico-ambientais convencionais a despeito das leis municipais.
“Usamos três argumentos na ação. O primeiro é este da mudança casuística da lei do zoneamento, porque a região foi transformada em Zona de Centralidade, que é uma zona muito permissiva, e a gente não encontra razões urbanísticas para essa mudança”, explica o advogado Marcus Vinicius Gramegna. “O segundo é porque eles dividiram o empreendimento em dois, Il Bosco e Il Faro, para que não desse a metragem mínima para fazer Estudo de Impacto de Vizinhança. Com base nisso, eles aprovaram os dois empreendimentos separados, mas lançaram um ao lado do outro ao mesmo tempo. O terceiro argumento – que a gente considera o mais forte inclusive, porque ele permite que a discussão seja levada para Brasília – é a vigência das restrições de loteamento independente do que diz a lei municipal, conforme decisão do ministro Herman Benjamin, do STJ”, completa o representante da associação.
O advogado Marcelo Terra, que representa a Tegra na ação, confirmou que a empresa vai recorrer da decisão. Ele lembrou que duas outras liminares semelhantes deferidas pela mesma juíza no curso do processo já foram derrubadas pelos desembargadores do Tribunal de Justiça de São Paulo, que atenderam a apelações da incorporadora.
“Os projetos foram aprovados pela prefeitura com base na lei de zoneamento de 2016. Não há nenhuma contestação a respeito da atuação da empresa. Na realidade, a associação questiona a política urbanística do legislador. Só que essa lei passou por uma série de audiências públicas e, naquele momento adequado, não houve qualquer questionamento. A lei está vigorando desde 2016, já tem quatro anos, e inquestionavelmente permite os empreendimentos naquela quadra. Criaram essa Zona de Centralidade naquela região, que permite um uso diversificado e um adensamento. É uma política indutora da lei de zoneamento”, argumenta Terra.
O advogado também rechaça a tese de que houve uma ‘divisão artificial’ dos empreendimentos e sustenta que, naquela quadra do Jardim Guedala, nunca houve um terreno único.
“São processo diferentes, que tramitaram separadamente, como a lei permite, só que foram lançados simultaneamente, porque pegaram um momento de mercado adequado para vender os dois empreendimentos simultaneamente. Mas eles têm prazos de carência na incorporação distintos. A Tegra poderia ter tido sucesso em um empreendimento e, sendo assim, ela faria um e não faria o outro. São dois distintos empreendimentos efetivamente”, rebate.
Marcelo Terra observou ainda que o próprio Superior Tribunal de Justiça, em julgamento em maio deste ano, referendou o entendimento colocado pela relatora, ministra Nancy Andrighi, para definir que a lei municipal superveniente prevalece sobre as restrições antigas do loteador.
