01/11/2011 - 0:00
Aloísio Barinotti, da NAI Properties:
“O parecer da AGU gerou um cenário de insegurança jurídica e financeira e paralisou os investimentos”
Os investimentos globais na compra de terras agricultáveis superaram a casa dos US$ 14 bilhões em 2010, segundo levantamento da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico. O Brasil foi o destino principal desses aportes, com investimentos da ordem de US$ 9 bilhões, vindos especialmente de Japão, China, Estados Unidos e Argentina. O valor é uma pequena amostra comparada à montanha de dinheiro aplicado por grupos estrangeiros na compra de propriedades brasileiras nos últimos anos. Segundo o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), os investidores internacionais são donos de 35 mil propriedades rurais, que ocupam uma área total de 4,5 milhões de hectares no País – esses dados, digase, não são inteiramente confiáveis e são questionados por representantes do próprio Incra (veja o quadro na página 32). E muito mais poderia ser ocupado, carreando mais dinheiro em moeda forte para o País, se dependesse dos investidores externos. No entanto, um parecer jurídico emitido pela Advocacia Geral da União (AGU) em agosto de 2010, e sancionado pelo ex-presidente Luiz Inácio Lula da Silva, restringiu a compra e venda de terras por grupos estrangeiros, cujas operações são reguladas pela Lei 5709, de 1971.
Isso vem colocando as operações de compra e venda que estavam em andamento em xeque. “O parecer gerou um cenário macro de inseguranças jurídicas e financeiras no mercado e paralisou os investimentos”, diz Aloísio Barinotti, CEO da NAI Commercial Properties no Brasil, consultoria imobiliária líder no mercado mundial, com 20% de market share, e que já intermediou mais de 30 grandes negociações no País, em propriedades acima de dez mil hectares para produções em larga escala. “Existem cerca de 200 fundos de investimento cadastrados no mundo todo interessados em comprar terras brasileiras para agregar valor em agricultura”, diz Barinotti. “Só que sem a definição de regras mais claras, nada feito.” Segundo Barinotti, para quem falar em perda de soberania com a livre comercialização de terras é um exagero, todas as transações feitas pela NAI após o parecer tiveram seus contratos de compra e venda assinados e os devidos valores quitados, diretamente pelos fundos. “Eles estão mais organizados a fim de se proteger legalmente”, diz.
“O mercado vai aguardar regras mais claras e mais definidas para seguir em frente com as negociações”
Ivandro Trevelin, Advogado
Hoje, a lei estabelece que, no máximo, um quarto das terras de cada município pode estar em mãos de estrangeiros. Ou seja, 25%. Dos 851 milhões de hectares da área total do território nacional, 345 milhões de hectares são agricultáveis, então 86,25 milhões de hectares podem ser vendidos a investidores internacionais. Pessoas da mesma nacionalidade só podem deter, juntas, 40% dessa fatia – ou seja, um décimo da área municipal. A legislação proíbe, ainda, que estrangeiros adquiram imóveis com área superior a 50 módulos de exploração indefinida (MEI) em área contínua ou descontínua – a MEI varia de 5 a 100 hectares, dependendo do município. A aquisição de imóveis rurais com mais de três e menos de 50 MEI deve ser precedida de autorização do Incra. Já os imóveis com área de até três módulos podem ser adquiridos livremente. As aquisições de área superior a 100 módulos, para pessoa jurídica, e a 50 módulos, para pessoa física, dependem de autorização do Congresso Nacional. Na última semana de outubro, o Planalto deu mais uma contribuição para a polêmica: de acordo com um projeto apresentado pelo deputado Beto Faro (PT-PA), a compra de terras com controle de capital estrangeiro fica limitada a 5.000 hectares por investidor. O governista Faro, relator da subcomissão da Câmara que analisa limites para estrangeiros em imóveis rurais, reconhece que o parecer da AGU criou “uma grande instabilidade jurídica” no setor.
Em nota, a AGU afirma que o parecer não é retroativo e “preserva segurança jurídica das relações.” Alegou que a edição do parecer tomou como base o princípio da soberania nacional aplicada à ordem econômica, levando em conta a valorização das commodities agrícolas, a crise mundial de alimentos e o desenvolvimento do biocombustível. Agora, o clima é de incertezas e está em compasso de espera. “A ideia é fazer valer a proteção sem, no entanto, afetar a economia e os interesses do País”, diz o ministro Luís Inácio Lucena Adams, advogado-geral da União. “Mas somente a presidente e o Congresso têm o poder sobre as discussões de um novo marco regulatório.” O presidente da Frente Parlamentar da Agropecuária, deputado Moreira Mendes (PPS-RO), acredita que aumentar a restrição para compra de terras é um desestímulo aos investimentos. “A Constituição já tem mecanismos para assegurar a soberania nacional”, diz. Até o ano passado, valia o parecer jurídico de 1994, do governo Fernando Henrique Cardoso, que previa igualdade entre as empresas 100% nacionais e as sociedades brasileiras controladas por estrangeiros. O ex-presidente Lula entendeu que era preciso restringir a venda de terras sem restrições a estrangeiros, o que, em sua opinião, colocava a soberania nacional em risco, e pressionou por um novo parecer da AGU. A mudança, para alguns, soou como inconstitucional. O advogado Ivandro Trevelin, do escritório Souza, Cescon, Barrieu&Flesh, de São Paulo, discorda dessa corrente. “Do ponto de vista jurídico, o mercado irá aguardar regras mais claras e definidas, de como conseguir essa autorização do governo para seguir em frente com as negociações”, diz Trevelin. “Num jogo, só se joga quando as regras são claras.”
Para disciplinar a questão, o governo federal teria cogitado a criação do Conselho Nacional de Terras (Conater), órgão que estabeleceria limites a aquisições de imóveis rurais por estrangeiros. A compra de áreas até 500 mil hectares seria avaliada e autorizada pelo Conater. Acima desse limite, a aquisição precisaria ser aprovada pelo Congresso. Uma minuta do projeto de lei, em análise no Congresso, diz que “pessoa física estrangeira residente no País e pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no País” terão de constituir Sociedade de Propósito Específico (SPE) para comprar as terras e oferecer uma golden share ao governo. Na prática, significa que a União seria sócia de todos os negócios agrícolas de estrangeiros, com poder de veto e outras decisões. No entanto, a ideia não prosperou, de acordo com Jacqueline Bierhals, gerente de Agroenergia da consultoria FNP, de São Paulo. “O que tenho ouvido é que o investidor estrangeiro poderia comprar, desde que tivesse um plano de desenvolvimento produtivo para afastar o capital especulativo e trazer o de longo prazo”, diz Jacqueline.
A aposta na atração de investidores que venham para ficar no Brasil levou o grupo gaúcho SLC Agrícola, um dos maiores produtores de grãos do País, a criar, em janeiro deste ano, uma nova subsidiária, a Land Co., especializada na compra e venda de terras. A expectativa era de que a subsidiária começasse a operar no primeiro trimestre, com um estoque inicial de 90 mil hectares, que poderia ser ampliado em mais 150 mil hectares em até três anos. O parecer da AGU, porém, esfriou as expectativas, pelo menos no curto prazo. “A execução do plano de ampliação da área ainda está no aguardo dos fundos de investimento estrangeiros”, diz Arlindo Moura, presidente da SLC Agrícola, baseada em Horizontina, na Região das Missões, no Rio Grande do Sul. Segundo ele, cerca de US$ 5,3 bilhões de investimentos programados por grupos estrangeiros na compra de terras foram cancelados ou congelados por conta do parecer. “Na época, queríamos entender melhor a legislação”, afirma Moura. Em outubro do ano passado, um pouco antes da formação da Land, à SLC adquiriu 4.094 mil hectares no município de Barreiras, no oeste da Bahia, por R$ 30,3 milhões. Uma das áreas adquiridas recentemente pela SLC está localizada entre os municípios de Monte Alegre e Bom Jesus do Piauí, no Piauí. No total são 12 fazendas, distribuídas em 250 mil hectares na produção de soja, milho e algodão. Para Moura, esse cenário de insegurança não cessará tão cedo, daí a captação de recursos ter ficado em compasso de espera. Muitos dos fundos internacionais, antes animados em fazer seus aportes, aguardam uma legislação mais transparente e favorável a seus interesses. “Nossa posição é de que o parecer da AGU é inconstitucional”, afirma Moura. “Estamos convencidos de que o bom-senso acabará prevalecendo, abrindo um caminho para a retomada dos investimentos no campo.”
Terra em transe
Faltam informações confiáveis sobre o tamanho da participação fundiária dos estrangeiros
Atualmente, tramitam na Câmara dos Deputados seis projetos de lei que ampliam as restrições para a compra de terras por estrangeiros – além disso, o governo estuda enviar mais um ainda neste ano. Em meio à enxurrada de projetos, o presidente do Instituto de Registros Imobiliários do Brasil (IRI B), Francisco José Rezende dos Santos, não esconde suas críticas ao Incra pela falta de dados cadastrais confiáveis de terras brasileiras nas mãos de estrangeiros.“ Os cartórios são obrigados, trimestralmente, a informar ao Incra os registros de venda de terras à pessoa física ou jurídica estrangeira, o que não ocorre com freqüência, principalmente em regiões mais distantes, como a Amazônia”, diz Rezende. Segundo ele, o procedimento de comunicação, arcaico, é documentado em livros cartoriais manualmente. “Deve estar havendo extravio da papelada no órgão federal”, diz. Cláudio Siqueira, diretor de ordenamento da estrutura fundiária do Incra, diz que os próprios proprietários das terras vendidas não declaram dados corretos e atualizados nos cartórios, que por sua vez, não repassam nem um décimo desses registros ao Incra. “Sem as informações dos cartórios, não temos como controlar”, diz Siqueira.
“A ideia é fazer valer a proteção sem, no entanto, afetar a economia e os interesses do País”
Luís Inácio Lucena Adams, advogado-geral da União
